4 tendances et 22 start-ups remarquables dans l’intermédiation immobilière digitale

La question est sur toutes les lèvres et reste encore sans réponse : qui sera le futur « Uber » de l'intermédiation résidentielle ? Grâce à quels outils ? Avec quel modèle commercial ? Quelle répartition du service entre le digital et le réel - autrement dit, avec quelle place pour les agents immobiliers ?

Article de Jean-Marie Célerier et Martin Menez, Stonup

L'immobilier en ligne est l'un des marchés les plus concurrentiels au monde, comme le prouve le coût d'achat des mots-clés Google (CPC Adwords) : les termes relatifs à l'immobilier - « location bureau », « crédit immobilier », « immobilier neuf », etc. - se retrouvent systématiquement dans les têtes de classement des mots les plus chers. Il peut vous en coûter jusqu'à plusieurs dizaines d'euros pour amener un prospect sur votre site, sans pour autant être assuré de la conversion de celui-ci.

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Qui sera le futur Uber de l'intermédiation résidentielle?
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Le secteur attire aussi de nombreux barbares, ces entrepreneurs qui s'affranchissent des codes existants et affichent fièrement leur agnosticisme. Et peu importe les conflits avec les acteurs matures ou les lois en vigueur, si la croissance est au rendez-vous, leur force financière aidera à réduire les forces de frottement.

Pour autant, l'immobilier en ligne est un marché de plateformes, c'est-à-dire de consolidation : le marché est en mesure d'accueillir un nombre d'acteurs majeurs limités, 2 à 4 selon les pays. Le paysage concurrentiel est ensuite complété par des acteurs de niche (intervenant, par exemple, sur la location étudiante exclusivement).

Ces acteurs bénéficient généralement d'un tel leadership sur les flux de visiteurs qu'ils ne ressentent pas le besoin d'investir, d'innover, dans une posture d'exploitation de « vache à lait ». Du moins, c'est ce que l'on constate en France, car dans de nombreux autres pays, les plateformes savent que leur position dominante peut basculer en quelques mois avec l'arrivée de nouveaux acteurs disruptifs, ce qui les poussent dans une stratégie de développement inlassable.

Se développer, mais vers quoi?

L'immobilier mondial connaît actuellement un foisonnement d'initiatives, et c'est pourquoi nous avons identifié 22 start-ups innovantes remarquables intervenant dans le domaine de l'intermédiation immobilière digitale et qui pourraient modifier les modes de fonctionnement du marché, pour leur propre bénéfice ou celui d'acteurs existants.

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• 22 start-ups innovantes et remarquables intervenant dans le domaine de l'intermédiation immobilière digitale et qui pourraient bouleverser les modes de fonctionnement du marché ;
• Les 4 tendances majeures selon lesquelles chaque start-up se positionne.

Ces initiatives sont classées au sein de 4 tendances :

1. Améliorer l'expérience
2. Réinventer le Business Model
3. Offrir des outils innovants
4. Repousser les limites du marché

Tendance #1 : Améliorer l'expérience

L'acronyme UX signifie User eXperience. L'UX Designer et son équipe ont pour mission de concevoir et mettre en place l'expérience digitale la plus fluide et naturelle possible pour le visiteur. À titre d'exemple, dans l'e-commerce, réduire un tunnel d'achat d'un clic permet d'améliorer le taux de transformation de 27 % ! À l'inverse, une simple embûche sur le parcours client peut ruiner votre efficacité commerciale. C'est pourquoi de nombreuses initiatives s'intéressent à la façon d'améliorer l'expérience de leurs prospects :

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Une simple embûche sur le parcours client peut ruiner votre efficacité commerciale.
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Flatter l'œil

La réussite d'une plateforme dépend de son attractivité : une interface moderne, fluide et non trop surchargée semble être un atout indéniable, mais comment faire la différence ? Parmi les nombreux sites que nous avons parcourus, citons OpenListings.com dont la présentation nous a semblé remarquable.

Pour autant, le site LeBonCoin.fr se posait jusqu'à récemment comme le contre-exemple parfait : avec un design graphique des plus miniteliens, associé à un parcours utilisateur des plus optimisés, le site de petites annonces est devenu un leader immobilier en quelques années seulement. Le beau est-il totalement accessoire ? Une interface rudimentaire inspire-t-elle l'idée d'une transaction plus facile ? Moins coûteuse ?

Décider de façon plus pertinente

Nul ne peut échapper au big data ! La masse d'informations évolue exponentiellement et son analyse structurée ouvre de nouveaux chemins d'aide à la décision. Les consommateurs que nous sommes sont de plus en plus avides d'informations pratiques, d'autant plus dans un marché en partie opaque.

L'estimation de la valeur est, quant à elle, une information précieuse pour capter les vendeurs : de nombreux sites d'annonces vous permettent d'estimer le prix de vente de votre bien par comparaison, à l'instar de l'outil Zestimate mis en place par Zillow.com.

Notons qu'en France, les informations des comparables existent, consolidées par l'état ou leurs représentants (Base BIEN des notaires). Si pour l'instant, ces données sont payantes (!) ou interdites d'exploitation (!!), l'Open Data semble s'inscrire dans le sens de l'histoire.

Le Big Data, associé au machine learning, c'est aussi la promesse du prédictif : ainsi, Google devrait bientôt savoir si une femme est enceinte avant qu'elle ne le sache elle-même, et ce, grâce à l'ensemble des informations préalablement recherchées et croisées aux statistiques de ses pairs (à titre illustratif : 88 % des femmes françaises ayant recherché sur Google « envie de fraises » et « symptômes nauséeux » sont déclarées enceintes dans le mois qui suit).

De même, des recherches telles que « nouvel enfant », « stockage supplémentaire » ou encore « élever des chèvres dans le Larzac » et « comment assassiner son patron » deviendront des faisceaux d'indices prédictifs d'un changement de situation immobilière à court terme !

D'ici là, les nouvelles données disponibles sont utilisables au bénéfice de nouveaux critères de recherche :

Chercher sous un nouvel angle

Partir à la recherche d'un bien, c'est parcourir une multitude de sites Internet en paramétrant souvent les mêmes critères dans différents moteurs de recherche. Aujourd'hui, certaines plateformes proposent de nouveaux critères de recherche comme facteurs différenciants.

« Je cherche ce que je suis » pourrait être un précepte hipstologique (de l'anglais hipster, « jeune à barbe ») : plus que jamais, nous recherchons des espaces qui sont le reflet de notre identité, en témoignent le succès du Home Staging, des émissions de décoration ou encore des espaces de coworking bien agencés. De la même façon, les critères évoluent : je ne recherche plus « un quartier bourgeois », mais « une communauté de vie avec un marché bio et des cours de Pilates à proximité ».

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Je recherche une communauté de vie avec un marché bio et des cours de Pilates à proximité.
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À ce titre, Casamatic.com est un portail américain qui propose, en plus des critères de recherche classiques, des outils de qualification tels que le temps de transport maximum acceptable jusqu'à votre lieu de travail, votre type de nourriture ou vos activités favorites.

 

Autre initiative intéressante, Match.PlaceILive.com est sans doute le portail détenant la quantité de données la plus élevée parmi ses pairs. Vous êtes en mesure d'explorer n'importe quel quartier et d'en connaître les moindres détails avec une précision stupéfiante : niveau sonore moyen sur chaque rue, niveau de criminalité, nombre de commerces à la ronde, avis déposés par d'autres utilisateurs, etc. En plus de vous donner libre accès aux annonces qu'il recense, le site enquête également sur vos habitudes et votre mode de vie afin de vous orienter vers le quartier qui vous correspondra le mieux.

Il émerge aussi des plateformes à destination des investisseurs, et qui s'approprient les critères de recherche de ceux-ci : taux de rendement, investissements en travaux… à l'instar de La Bonne Pierre.

Évoquons enfin les plateformes qui renversent les rôles, mettant les vendeurs (bailleurs) dans la position de recherche de leurs acheteurs (locataires), comme le font les Français de Smartloc.

Mobile First

Le mobile représente 19 % du trafic web, et progresse de 39 % rien qu'en 2015. Le trafic mobile est même leader sur certaines catégories telles que les moins de 25 ans ou dans les pays en voie de développement. C'est la raison pour laquelle certains services immobiliers (et notamment les plateformes de location, qui s'adressent à un âge moyen plus faible que celles de vente) se déclinent désormais exclusivement sous format mobile - applications ou web. GetOliver.com est l'un des exemples les plus simples : une application qui permet de consulter des annonces locatives et de planifier la visite d'un bien en quelques clics.

Le mobile, c'est aussi la géolocalisation en champ proche. Et si les biens en vente faisaient leur pub eux-mêmes? C'est presque le cas avec la solution que propose RealtyBeacon.com : une agence immobilière développe son application, et une fois celle-ci téléchargée par le prospect, il reçoit automatiquement les détails de la propriété sur son téléphone lorsque celui-ci passe devant. Le capteur Beacon est intégré dans un panneau « À vendre » ou « À louer » et diffuse – à qui souhaite l'entendre et dans un périmètre restreint – les informations que vous aurez paramétrées.

Le Beacon est l'une des technologies qui permet d'augmenter la réalité, et plus généralement, de mixer physique et digital, appelé aussi le phygital, et ayant pour objectif d'enrichir l'expérience de votre cible.

Prolonger l'expérience

Où en est-on de la 3D ? Il est d'ores et déjà possible de modéliser son bien en trois dimensions, avec notamment des outils tels que Snapkin.fr, ou, encore plus performant, Matterport.com : L'application permet de modéliser un bien telle une maquette miniature - comme si une Google Car était passée créer un Street View de votre salon !

Le corolaire de la modélisation 3D, c'est son exploitation en VR (Virtual Reality) : imaginez si, avant même d'acheter sur plan, vous pouviez d'ores et déjà vous promener dans votre futur appartement ? Visiter votre futur appartement à Rio de Janeiro depuis votre salon à Paris ? La solution que développe Virtual-Xperience.com est (relativement) abordable (400 à 800 $ pour un appartement 1 à 2 chambres) et opérationnelle dès à présent. Sans surprise, cette tendance a surtout conquis le marché des biens de luxe ainsi que celui de l'immobilier neuf.

Ces technologies permettent de se projeter dans son futur lieu de vie. Mais la meilleure façon de s'approprier son futur logement ne serait-elle pas de l'essayer ? Realstir.com propose à ses clients d'essayer le bien qu'ils envisagent d'acheter, avant même de formuler une offre.

Tendance #2 : Réinventer le Business Model

L'une des principales douleurs de l'intermédiation immobilière se situe dans son coût. Il ne s'agit pas ici de déterminer s'il est justifié ou non, mais plutôt de voir quelles sont les initiatives qui ciblent cette douleur et comment elles y répondent : certaines améliorent l'expérience afin d'en offrir « plus pour le même prix », d'autres s'attachent à réinventer le modèle de revenus.

Mixer plateformes et courtage

On les appelle les « hybrid brokers » : ils possèdent et gèrent tout aussi bien la plateforme d'annonces en ligne que les services de courtage IRL auprès de leurs clients, à l'instar du mix phygital évoqué plus haut. Un peu comme si SeLoger.com possédait son propre réseau d'agents immobiliers. Ils sont décentralisés, abandonnant le pignon sur rue d'une agence immobilière classique. La plupart proposent les mêmes services pour un coût moindre et y associent des outils en ligne de dernière génération : visites 360°, outils CRM, data, etc.

Ils fournissent au final un rapport qualité perçue/prix supérieur au client. Aux États-Unis, l'un des fers de lance de cette tendance fut Redfin.com, qui a conquis près de 3 % du marché américain en moins de 10 ans.

Si le monde des « hybrid brokers » est très étendu aux US, le modèle français qui s'en rapproche le plus est celui des mandataires (type CAPIFRANCE.fr) : uniquement accessibles en ligne, ils proposent généralement des commissions plus faibles que les réseaux traditionnels.

Disposer d'un agent immobilier à la demande

Comment trouver son agent immobilier aujourd'hui ? Rendez-vous à l'agence immobilière au coin de votre rue ? Ce choix ne semble plus d'actualité dans la nouvelle ère dans laquelle nous vivons. Aujourd'hui, vous avez accès à l'agent immobilier qui vous convient à tout instant du bout de vos doigts via votre smartphone. C'est en tout cas ce que propose l'application CurbCall.com. L'immobilier à la demande, on y est.

Un modèle fonctionnant grâce aux inter-cabinets sur le modèle du FICHIERAMEPI.fr dont l'équivalent américain n'est tout autre que la puissante institution MLS.com, où une très grande majorité des annonces du marché y sont recensées. Suivons si Révolution.immo arrive à faire bouger le marché national sur ce principe.

Choisir ses prestations à la carte

Lorsqu'on s'apprête à recourir aux services d'un agent immobilier, l'une des principales douleurs provient du coût des commissions : 6 % en moyenne en France lors de l'achat/vente d'un bien. Du côté du locatif, on parle souvent d'un mois de loyer perçu par l'agent immobilier lorsque celui-ci est impliqué dans la transaction (tarification cadrée depuis 2014 par la loi ALUR sur le marché français).

Afin d'améliorer le rapport qualité/prix proposé à leurs clients, de nouveaux services à la carte ont vu le jour : plus adaptatifs aux besoins de chaque client et visiblement plus satisfaisants eu égard à leur forte croissance. Ces agences proposent généralement aussi des services forfaitaires dont le prix est indépendant du montant de la transaction. Quelques exemples : Purplebricks.com au Royaume-Uni, DuProprio.com au Québec, ou encore SoloPro.com aux États-Unis.

Gérer soi-même la transaction

Le marché de l'immobilier est soumis à une forte intermédiation, parfois double (pays anglo-saxons notamment). En France, les agents immobiliers semblent reprendre des parts de marché au détriment des ventes de particuliers à particuliers, mais pour combien de temps ?

Nous constatons l'émergence de nouvelles solutions « peer-to-peer » telles que NoBroker.in, qui s'attaque au marché indien. Plus proche de nous, la plateforme LouerVite.fr, mise en place par le groupe SeLoger et uniquement dédiée à la location est également ouverte aux annonces de particuliers.

ORPI.com a lancé récemment son tout nouveau site Internet comportant un simulateur de prix, une géolocalisation précise des biens, et même la possibilité de gérer son annonce en ligne de particuliers à particuliers. L'innovation semble passer par le digital bien entendu, mais également par la mue des métiers de l'immobilier, l'agent possédant désormais davantage le rôle de consultant et d'accompagnateur dans le cadre d'une transaction immobilière.

 

Tendance #3 : Offrir des outils innovants

 

Vérification des antécédents en ligne

Étape incontournable lors du procédé d'achat ou de location d'un bien immobilier : le « background check ». La vérification de solvabilité ou l'apport de garantie est en marche d'être digitalisée et c'est ce que font des sociétés telles que Zumper.com. Cette plateforme uniquement tournée vers le marché de la location fait subir à tous ses clients une enquête sur leur santé financière. Chacun se voit alors porteur d'un dossier qui fait état de leur solvabilité en fonction de laquelle la plateforme autorise le client à rechercher uniquement parmi des biens qui leur sont accessibles financièrement.

Digitalisation et sécurisation de la transaction

Fini le temps où vos locataires vous envoyaient leur chèque par voie postale. Aujourd'hui, à l'intersection entre FinTech et monde de l'immobilier se positionnent bon nombre d'entreprises vous proposant des solutions pour vous aider dans la gestion de votre patrimoine locatif. Ainsi des sociétés, telles que PayLease.com ou OnRadPad.com par exemple, vous offrent la possibilité de tout gérer depuis votre canapé en vous connectant à votre simple ordinateur ou tablette. Cela passe donc par la collecte des loyers, mais bien plus encore.

Les réseaux sociaux comme leviers de commercialisation

Et si tout le monde participait au marketing de votre annonce immobilière ? Utiliser la puissance de votre réseau, notamment via les réseaux sociaux, est le pari un peu fou qu'a relevé Tudomus.com. Ainsi, vos amis, vos connaissances voire des influenceurs peuvent participer à promouvoir le bien immobilier à vendre et recevoir en contrepartie une certaine rémunération.

Organisation de visites en ligne

Même si bon nombre d'outils numériques voient le jour et cherchent à digitaliser plusieurs aspects de la transaction immobilière, une des étapes primordiales de ce processus semble être irremplaçable : la visite du bien sur place. Toutefois, même si elle ne sera jamais remplacée, il est possible d'améliorer le processus. Ainsi, des solutions telles que ShowingSuite.com permettent aux clients de faciliter l'organisation des visites d'un bien, d'améliorer le suivi et même d'en obtenir des statistiques. Un outil précieux, notamment pour les agents, afin d'améliorer et simplifier leur relation avec leurs clients.

 

Tendance #4 : Repousser les limites du marché

Un marché immobilier est constitué par l'ensemble des biens proposés à la vente (ou à la location) à des acquéreurs (ou locataires) potentiels à un moment donné. Certains acteurs cherchent à repousser ces limites en redéfinissant les limites du marché lui-même :

Acheter une propriété qui n'est pas à vendre

Seriez-vous prêt à vous séparer de votre bien immobilier si vous receviez une offre à votre goût ? Votre bien possède une certaine valeur « de marché », mais quelle est la valeur de votre bien aux yeux d'un individu qui a « flashé » dessus ? À partir de quel montant seriez-vous prêt à discuter ? C'est ce qu'explore EveryHome.co, partant du postulat que chaque bien immobilier est potentiellement à vendre ! La plateforme se propose de mettre en relation tout acheteur intéressé avec le propriétaire, même (surtout) si ce dernier n'a pas déposé d'annonce indiquant qu'il recherchait à vendre son bien.

Chercher l'offre future

Et si vous cherchiez l'offre disponible dans 3 mois, au moment où vous libérerez vous-même votre appartement ? C'est la promesse de RentHackr.com : chercher dans le parc d'offre prochainement disponible. Pour ce faire, le site invite tout nouveau candidat à indiquer les caractéristiques du bien qu'il libère de facto ! Une approche très attractive pour les candidats locataires, mais aussi pour les bailleurs qui peuvent espérer limiter la vacance interstitielle.

 

Conclusion

Les clients et leurs modes de consommation évoluent tout aussi bien que les solutions qui leur sont offertes. La mue des métiers de l'immobilier est en route avec des services qui ne cessent de se réinventer. Qui est donc en voie « d'Uberiser » l'industrie de l'immobilier ? Difficile de pointer du doigt un seul acteur, alors que cela semble être plutôt à travers l'ensemble de tous ces nouveaux services que la révolution est en marche.

 

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